Υπομίσθωση στη Γερμανία - Τι αποφάσισε το Ανώτατο Δικαστήριο

Η υπεκμίσθωση δωματίων ή ολόκληρων διαμερισμάτων είναι μια καθημερινότητα στις γερμανικές μεγαλουπόλεις. Ωστόσο, μια νέα απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου (BGH) βάζει αυστηρά όρια: Η υπεκμίσθωση επιτρέπεται για την κάλυψη εξόδων, όχι για τον βιοπορισμό και το κέρδος του ενοικιαστή.

Το «φρένο» στο κέρδος

Το δικαστήριο ξεκαθάρισε ότι ένας ενοικιαστής δεν μπορεί να χρεώνει τον υπομισθωτή του με ποσό που υπερβαίνει το δικό του ενοίκιο συν τα έξοδα, δημιουργώντας έτσι μια «πηγή εσόδων» στις πλάτες του ιδιοκτήτη.

• Το παράδειγμα που έκρινε την απόφαση: Ενοικιαστής στο Βερολίνο πλήρωνε 460€ ενοίκιο και υπεκμίσθωνε το διαμέρισμα για 962€, επικαλούμενος τα έπιπλα που παρείχε. Το δικαστήριο έκρινε την καταγγελία της σύμβασης νόμιμη.

Πότε επιτρέπεται η υπεκμίσθωση;

Για να είναι νόμιμη η υπεκμίσθωση, πρέπει να πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις:

1. Άδεια ιδιοκτήτη: Είναι απαραίτητη. Η υπεκμίσθωση χωρίς άδεια μπορεί να οδηγήσει σε άμεση καταγγελία του συμβολαίου (fristlose Kündigung).

2. Δικαιολογημένο ενδιαφέρον: Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αρνηθεί αν υπάρχει σοβαρός λόγος (π.χ. ο ενοικιαστής φεύγει προσωρινά στο εξωτερικό ή μετά από έναν χωρισμό δεν μπορεί να καλύψει μόνος του το ενοίκιο).

3. Ιδιοκατοίκηση: Ο κύριος ενοικιαστής πρέπει να συνεχίσει να χρησιμοποιεί ένα μέρος του σπιτιού (π.χ. αφήνοντας προσωπικά αντικείμενα).

Τι άλλο πρέπει να γνωρίζετε:

• Επιβάρυνση ιδιοκτήτη: Ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να ζητήσει «προσαύξηση υπεκμίσθωσης» (Untermietzuschlag), η οποία συνήθως κυμαίνεται έως 20% του κέρδους ή 10% του καθαρού ενοικίου.

• Ευθύνη για ζημιές: Ο κύριος ενοικιαστής ευθύνεται πλήρως απέναντι στον ιδιοκτήτη για οποιαδήποτε ζημιά προκαλέσει ο υπομισθωτής ή για την καθυστέρηση του ενοικίου.

• Airbnb: Η βραχυχρόνια μίσθωση σε τουρίστες απαγορεύεται σχεδόν παντού χωρίς ειδική άδεια από τον ιδιοκτήτη και τον Δήμο.

• Δήλωση στην αστυνομία: Ο ενοικιαστής υποχρεούται να εκδώσει τη βεβαίωση διαμονής (Wohnungsgeberbestätigung) στον υπομισθωτή για να μπορέσει ο τελευταίος να κάνει Anmeldung.