Προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων για το 2023

Του Μάριου Χριστοδούλου, CEO της FERIMMO

Το άρθρο δημοσίευμα αναφέρεται α) στους παράγοντες που ενισχύουν την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων β) στις παράμετρους αβεβαιότητας και κινδύνων και γ) στις νέες τάσεις στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα

Η ελληνική αγορά ακινήτων, παρά τις συνεχιζόμενες κρίσεις διεθνώς, παρουσιάζει τις καλύτερες προοπτικές ανάπτυξης για τα επόμενα χρόνια σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες.

Η ελληνική οικονομία, εξερχόμενη μέσα από την μεγαλύτερη οικονομική κρίση των τελευταίων δεκαετιών, έχει πλέον εισέλθει την τελευταία τετραετία σε νέο αναπτυξιακό κύκλο, και καλείται σήμερα να λειτουργήσει σε ένα δύσκολο πολιτικό και οικονομικό περιβάλλον.  Παρουσιάζει δε, εντυπωσιακές αντοχές και θετικές προοπτικές σε σύγκριση με πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες.    Σε αυτό έχουν σημαντικά βοηθήσει  τα κρατικά προγράμματα στήριξης της αγοράς, πρακτική που εφαρμόζουν όλα τα ευρωπαϊκά κράτη στο πλαίσιο βοήθειας που παρέχει η Ευρωπαϊκή Ένωση.  Ωστόσο, η οικονομία παραμένει να δείξει τις πραγματικές της αντοχές μετά την λήξη της επιδότησης των μέτρων στήριξης, καθώς τα διαρθρωτικά προβλήματα της ελληνικής οικονομίας παραμένουν σε μικρότερο ή μεγαλύτερο βαθμό.  Σημαντικό όμως είναι ότι γίνονται βήματα προς τη σωστή κατεύθυνση για την ενδυνάμωση των δομών και της λειτουργίας των βασικών τομέων της οικονομίας, ώστε να μπορέσουν να στηρίξουν μεσομακροπρόθεσμα την ανάπτυξη της χώρας, χωρίς σοβαρούς κλυδωνισμούς.

Με βάση τις εκτιμήσεις της Τράπεζας της Ελλάδος η ελληνική αγορά ακινήτων διατηρεί τη δυναμική της αν και έχει να αντιμετωπίσει την επιρροή των διεθνών εξελίξεων με την αβεβαιότητα που αυτές παρουσιάζουν, τόσο λόγω κυρίως του συνεχιζόμενου πολέμου στην Ουκρανία και της αύξησης του κόστους ενέργειας.

Παρά την στάση αναμονής εκ μέρους των επενδυτών λόγω πολέμου, πληθωρισμού και αυξημένων επιτοκίων και την ήδη παρατηρούμενη κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας, αναμένεται να υπάρξει σημαντική ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς ακινήτων από το δεύτερο εξάμηνο 2023 μετά και τις βουλευτικές εκλογές στην Ελλάδα.  

Στην συνέχεια αναφέρονται οι παράγοντες που συνηγορούν σε αυτή την θετική προοπτική.

Η θετική πορεία του τουρισμού, η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η αύξηση των επενδύσεων από το εξωτερικό συνεχίζουν να τροφοδοτούν τη δυναμική της αγοράς. 

Ειδικότερα, η σωρευτικά σημαντική πτώση των αξιών των ακινήτων άνω του 40% και η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα της τελευταίας δωδεκαετίας, έχουν αναδείξει σημαντικές ευκαιρίες και δυνατότητες, οι οποίες σε συνδυασμό με τη σταδιακή ενίσχυση των επενδύσεων, την προσπάθεια καταπολέμησης της γραφειοκρατίας μέσω της ψηφιακής αναβάθμισης του κράτους, τη δρομολόγηση και επιτάχυνση σημαντικών έργων υποδομής, τη δυναμική του τουρισμού και την περαιτέρω ανάκαμψη της οικονομίας, αναμένεται να δώσουν πρόσθετη ώθηση στη θετική δυναμική που σταδιακά αναπτύσσει η αγορά ακινήτων.

Οι ακόμη χαμηλές τιμές ακινήτων σε συνδυασμό με τις υψηλότερες αποδόσεις των ακινήτων στην Ελλάδα σε σχέση με όλες τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες καθιστούν την ελληνική αγορά ακινήτων την πιο ελκυστική και δυνητικά μια από τις πιο δυναμικές αγορές σε όλη την Ευρώπη.

Σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονες της αγοράς ακινήτων και της κεντρικής τράπεζας, στην πρώτη γραμμή της ζήτησης βρίσκονται τα ακίνητα που σχετίζονται με τον τουρισμό, τις βραχυχρόνιες και μακροχρόνιες μισθώσεις και τις επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία, καταστήματα), ενώ αυξημένο είναι και το ενδιαφέρον της αγοράς για εξοχικά και οικιστικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.  Η τάση αυτή αναμένεται να συνεχισθεί και μέσα στο 2023.

Οι θετικές προοπτικές της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα επιβεβαιώνεται και από τη έρευνα της PWC και του Urban Land Institute (ULI) στην ετήσια έκθεσή τους με τίτλο Emerging Trends in Real Estate 2023 που αφορά στις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες.  

Στην εν λόγω έρευνα, η Αθήνα διατηρεί την 23η θέση για το 2023, όπως και το 2022, επιτυχάνοντας να βελτιώσει την κατάταξη (rating) της κατά 5 θέσεις - από την 28η που ήταν το 2021 - με κριτήρια την «επενδυτική προοπτική» και την «προοπτική ανάπτυξης ακινήτων».

Κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας της πανδημίας (2020/21), η οικονομία ενισχύθηκε από τις κρατικές πολιτικές στήριξης, τα χαμηλά επιτόκια, την υιοθέτηση ευέλικτων μορφών εργασίας και την εξ αποστάσεως εργασία που αύξησε τη ζήτηση για μεγαλύτερης επιφάνειας οικιστικά ακίνητα.

Η μέση αύξηση των τιμών ακινήτων στην Ελλάδα το 2022 κυμάνθηκε στο 11,2% (3ο τρίμηνο 2022) σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021 (ΤτΕ).  Oι προβλέψεις των αναλυτών της αγοράς για την επόμενη 3ετία δίνουν για το ελληνικό real estate, προοπτικές διατήρησης της ανοδικής τάσης στα επίπεδα του 4%-5% ετησίως, (Alpha Bank,  Piraeus Bank).  Η αναμένομενη αύξηση των αξιών των ακινήτων γίνεται ακόμη πιο σημαντική σε μια περίοδο που στην Ευρώπη όπως χαρακτηριστικά στη γερμανική αγορά ακινήτων παρουσιάζονται μειώσεις των τιμών ακινήτων, λόγω της αύξησης των επιτοκίων και του οικοδομικού κόστους.

Παράγοντες που ενισχύουν την ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς ακινήτων

• Ανάπτυξη Τουρισμού
• Ευνοϊκότερο φορολογικό καθεστώς
• Σχέδιο «Ελλάδα 2.0»
• Νέα μεγάλα επενδυτικά έργα σε εξέλιξη
• Επάνοδος της στεγαστικής πίστης (παρά τις πρόσφατες αυξήσεις επιτοκίων)
• Επιδότηση στεγαστικών δανείων για νέους έως 39 ετών
• Αναβάθμιση της προβολής της Ελλάδας στο εξωτερικό ως επενδυτικός προορισμός – προσέλκυση μεγάλων πολυεθνικών εταιριών (Microsoft, Pfizer, Intel, Amazon, etc.)

Μια σειρά παραγόντων αναμένονται να συμβάλουν  θετικά στην ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς ακινήτων για το 2023, όπως η δυναμική ανάπτυξη του τουρισμού, ο οποίος παραμένει ο σημαντικός μοχλός ανάπτυξης της ευρύτερης οικονομίας.  

Αντίστοιχα θετικά θα λειτουργήσουν το ευνοϊκότερο φορολογικό καθεστώς με μια σειρά από ρυθμίσεις και κίνητρα που διευκολύνουν τις συναλλαγές και επενδύσεις σε ακίνητα, όπως για παράδειγμα η μείωση ΕΝΦΙΑ, η αναστολή ΦΠA για νέες κατασκευές, το αφορολόγητο όριο  για τις γονικές παροχές μέχρι 800Κ, εκπτώσεις φόρου για ανακαινίσεις, κ.ά.,  το άνοιγμα των τραπεζών με προσφορές περισσότερων στεγαστικών δανείων,  το Εθνικό Σχέδιο «Ελλάδα 2.0» και η αυξημένη προβολή της Ελλάδας στο εξωτερικό ως επενδυτικός προορισμός σε τομείς μεταξύ των οποίων συγκαταλέγεται και το real estate.  

Σημαντικό ρόλο στην ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων διαδραματίζει και το Πρόγραμμα «Ελλάδα 2.0».  Το Εθνικό Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας «Ελλάδα 2.0», το οποίο εγκρίθηκε τον Ιούλιο 2021  από το  Συμβούλιο Οικονομικών Δημοσιονομικών Θεμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης  (Ecofin),  περιλαμβάνει 106 επενδύσεις και 68 μεταρρυθμίσεις  συγκεντρώνοντας 31,16 δισ. ευρώ σε ευρωπαϊκούς πόρους (18,43 δισ. ευρώ ενισχύσεις και 12,73 δισ. ευρώ δάνεια) ενώ αναμένεται ότι θα κινητοποιήσει επιπλέον 60 δισ. ευρώ συνολικές επενδύσεις στη χώρα μέσα στα επόμενα πέντε χρόνια.  

Το πρόγραμμα «Ελλάδα 2.0» δεν πρόκειται να βελτιώσει μόνο την ζωή και την καθημερινότητα των κατοίκων, μέσω των αναπλάσεων σε διάφορες περιοχές της χώρας (π.χ. Ελαιώνας, Δυτ. Αθήνα, νότιο παραλιακό μέτωπο της Αττικής, Θεσσαλονίκη, Πάτρα και άλλες πόλεις), αλλά θα αποτελέσει επίσης πόλο έλξης νέων επενδύσεων και ταυτόχρονα αναβάθμιση των κτηρίων με βάση τα νέα πρότυπα της πράσινης ανάπτυξης, γεγονός που θα βελτιώσει σημαντικά την ποιότητα των προσφερόμενων ακινήτων κάνοντάς τα πιο ελκυστικά για επενδυτές.

H αύξηση των αποταμιεύσεων των νοικοκυριών, ειδικά κατά την διάρκεια της πανδημίας λόγω περιορισμού της κατανάλωσης και των επενδύσεων σε αυτό το διάστημα, θα συμβάλλει  επίσης θετικά στην αύξηση της ζήτησης για ακίνητα.  Σε συνδυασμό με τα υψηλά επίπεδα πληθωρισμού συντείνουν σημαντικά στην επένδυση των κεφαλαίων αυτών σε ακίνητα ως καλύτερη εναλλακτική επένδυση.

Ένας εξίσου βασικός παράγοντας που ενισχύει περαιτέρω τις θετικές προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων για το 2023 είναι και το ότι το ελληνικό κράτος θα επιδοτήσει για πρώτη φορά δάνεια για 10.000 νέους αγοραστές κατοικίας (ηλικίας έως 39 ετών) για διαμερίσματα έως 120 τ.μ., κατασκευής έως το 2007 και τιμής έως 150.000 ευρώ.

Τα νέα μεγάλα επενδυτικά έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη καθώς και αυτά που προγραμματίζονται μέσα στην επόμενη τριετία συνιστούν την καλύτερη απόδειξη στήριξης των βασικών υποδομών και τομέων της οικονομίας, ενδυναμώνοντας την περαιτέρω βελτίωση του οικονομικού κλίματος και των προοπτικών της οικονομίας και της ανάπτυξης του real estate.    Ορισμένα χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι οι επενδύσεις στο Ελληνικό, η ανακαίνιση του πύργου Πειραιά, το Μετρό Θεσσαλονίκης, η επέκταση του Μετρό της Αθήνας, η επέκταση και αναβάθμιση των περιφερειακών αεροδρομίων Ηρακλείου, Καλαμάτας, η ανέγερση τριών νέων πράσινων νοσοκομείων από το ίδρυμα Σ. Νιάρχος στην Θεσσαλονίκη, Κομοτηνή και Σπάρτη, κα.

Τέλος πρέπει να αναφερθεί επίσης το άνοιγμα σε νέες αγορές, όπως η Γερμανία, η οποία τα τελευταία τρία χρόνια της πανδημίας καταλαμβάνει την πρώτη θέση σε αναζητήσεις ακινήτων στην Ελλάδα από το εξωτερικό.  Σημαντικό ρόλο σε αυτή την εξέλιξη έχει διαδραματίσει και η δραστηριοποίηση νέων εταιριών στον χώρο του PropTech (property technology), όπως η πλατφόρμα προβολής ελληνικών ακινήτων FERIMMO (ferimmo.de), η οποία έχει διεθνοποιήσει περαιτέρω την ελληνική αγορά ακινήτων προβάλλοντάς την σε όλες τις γερμανόφωνες αγορές (Γερμανία, Ελβετία, Αυστρία), καθώς  και μέσω της στρατηγικής συνεργασίας που έχει συνάψει με το Ελληνογερμανικό Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο (AHK), τον γερμανικό Όμιλο Bellevue (ο μεγαλύτερος εκδοτικός οίκος και media στο real estate στην Ευρώπη), την Γερμανοελληνική Ένωση Επιχειρηματιών (DHW- German-Greek Business Association), αλλά και τον Σύλλογο Μεσιτών Αθηνών/Αττικής.

Παράγοντες αβεβαιότητας και κίνδυνοι

Πολιτική αβεβαιότητα

• πόλεμος στην Ουκρανία
• συνεχείς απειλές από Τουρκία

Οικονομική αβεβαιότητα

• Πληθωρισμός
• Ενεργειακή κρίση και αύξηση κόστους ενέργειας και πρώτων υλών
• Διατάραξη των διεθνών αλυσίδων εφοδιασμού
• Υπερβολικές αυξήσεις στις τιμές ακινήτων
• Υψηλά επιτόκια

Υγιειονομικοί κίνδυνοι

• Πανδημία (φόβος έξαρξης της πανδημίας του κορωνοιού λόγω των νέων παραλλαγών και φόβοι για νέες πανδημίες)

Παρά τις αισιόδοξες προβλέψεις για τη φετινή χρονιά, υπάρχουν και ορισμένοι παράμετροι αβεβαιότητας, που ελλοχεύουν σοβαρούς κινδύνους στην αναμενόμενη θετική εξέλιξη της αγοράς ακινήτων και ευρύτερα της οικονομίας.  Σε αυτούς συγκαταλέγονται ο συνεχιζόμενος πόλεμος στην Ουκρανία, ο πληθωρισμός και ειδικά το υψηλό κόστος της ενέργειας και των πρώτων υλών που αυξάνουν υπέρογκα το κόστος κατασκευής νέων ακινήτων, η συνεχιζόμενη επιθετική ρητορική από την Τουρκια, αλλά και οι δυσκολίες στις διεθνείς εφοδιαστικές αλυσίδες, χωρίς να παραβλέπονται οι συνέπειες της πανδημίας οι παρενέργειες της οποίας θα συνεχιστούν για αρκετό καιρό ακόμη.  

Οι παράμετροι αβεβαιότητας, εφόσον παραμείνουν για μεγάλη περίοδο, ενδέχεται να ανακόψουν τους ρυθμούς της οικοδομικής δραστηριότητας και να περιορίσουν τις αναμενόμενες κεφαλαιακές αποδόσεις της αγοράς ακινήτων.

Νέες τάσεις στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα

Τα ακίνητα που θα προσελκύσουν το ενδιαφέρον των επενδυτών το 2023, αλλά και τα αμέσως επόμενα χρόνια, είναι ακίνητα με:

• ανώτερες προδιαγραφές βιοκλιματικού σχεδιασμού, αερισμού, φωτισμού
• αυξημένη ενεργειακή αυτονομία
• και σύγχρονες τεχνολογικά υποδομές

τα οποία ανταποκρίνονται καλύτερα τόσο στις τρέχουσες υγειονομικές απαιτήσεις, όσο και στις νέες ενεργειακές προκλήσεις.   

Η ανανεωμένη επενδυτική ζήτηση για το 2023 συγκεντρώνει το ενδιαφέρον της στις πιο κάτω κατηγορίες ακινήτων.

• Εξοχικές κατοικίες
• Τουριστικά ακίνητα (ξενοδοχεία και βραχυπρόθεσμη μίσθωση)
• Επαγγελματικά ακίνητα, (γραφεία και καταστήματα)
• Logistics

Ένας πολλά υποσχόμενος τομέας με ιδιαίτερα θετικές προοπτικές για το σύνολο της ελληνικής οικονομίας αποτελεί η Silver Economy και η ολοένα αυξανόμενη ζήτηση δεύτερης κατοικίας από ευρωπαίους συνταξιούχους και ειδικότερα από Γερμανούς.  Σε άρθρα  του ο γερμανικός Τύπος (Handelsblatt, Spiegel) επιβεβαιώνει το αυξανόμενο ενδιαφέρον των Γερμανών συνταξιούχων για αγορά κατοικίας στην Ελλάδα προκειμένου  να περάσουν το επόμενο  μέρος της ζωής τους μακριά από τη χώρα τους, μεταφέροντας την κατοικία τους σε άλλους τόπους με καλύτερη ποιότητα ζωής, ήλιο και βέβαια φορολογικά και οικονομικά πλεονεκτήματα.  Η Ελλάδα αποτελεί επίσης ένα σημαντικό πόλο έλξης χάρις στο χαμηλό κόστος ζωής σε σχέση με τη Γερμανία.

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται στην αρχή μιας δυναμικής ανάπτυξης για τα επόμενα χρόνια και τώρα είναι η πιο κατάλληλη στιγμή για να ασχοληθεί ακόμη και ο πιο συντηρητικός επενδυτής με την Ελλάδα.